Покупка недвижимости
Защита недвижимости

Как правильно приобретать недвижимость

(495)

913-89-75


Южное побережье крыма. особенности инвестирования

Территория Крымского полуострова всегда была одним из самых привлекательных инвестиционных регионов Украины. Южное берег Крыма (ЮБК), без сомнения, является местом наибольшей концентрации капиталовложений. В курортной зоне протяженностью от мыса Форос до Алушты мягкий климат и потрясающая красота природы диктуют цены на земельные участки и жилье. Масштабное строительство по всему побережью постепенно заполняет рынок рекреационной недвижимости, поэтому в обозримом будущем можно ожидать некоторой стабилизации цен и переориентации рынка на западные и восточные регионы Крыма.

Инвестиционный климат

Со значительными отрывом от других городов и курортных поселков региона пальму первенства уверенно держит Ялта. Цены на жилые и коммерческие объекты недвижимости здесь на порядок выше, чем, скажем в Севастополе. По стоимости за квадратный метр жилья на вторичном рынке Ялта обошла Одессу, и, несмотря на то, что все еще отстает от киевских показателей, разрыв этот постепенно сокращается. Ялта - один из самых дорогих для жизни городов Украины.

Если говорить об участках под индивидуальное строительство или строительство мини-пансионата, то цены на них колеблются в районе 45-20 тыс. долларов за сотку в районе Большой Ялты или около 20 тыс. за сотку в районе Коктебеля. Согласно генеральному плану застройки города, на побережье от Ливадии до морского вокзала в непосредственной близости к морю не будет вестись никакое строительство. Центр Ялты имеет настолько плотную застройку, что говорить о свободных участках для нового строительства не приходится. Снос или модернизация старых, ветхих зданий, однако, приоткрывает некоторые перспективы для девелоперов и инвесторов. Окупится ли земля, приобретенная при нынешнем уровне цен, покажет время.

Особенности береговой зоны

Основная масса привлекательных для рекреационного строительства земель расположена у береговой линии, на участке от Фороса до Алушты, ниже трассы Севастополь-Ялта. Большая часть их сосредоточена в непосредственной близости от воды, эта особенность объясняется не только популярностью пансионатов у самого моря, но и тем, что чуть дальше от берега ландшафт имеет довольно крутой подъем. Сильный уклон поверхности дает, как минимум одно преимущество – пансионаты располагаются амфитеатром и не загораживают друг другу вид на море. Однако это усложняет не только спуск к воде, но и строительные работы, особенно в местах угрозы оползней. Пологих мест вдоль южного побережья не так много, что объясняет неимоверно высокие цены на участки в этих районах.

Обзор инвестиционных предложений

Среди поселков расположенных на участке Форос-Ялта, самую высокую ценовую планку держат Гурзуф и Алупка. Недвижимость в Симеизе и Мисхоре дешевле процентов на 20.
Дворцы и парковые ансамбли, принадлежавшие когда-то царской семьей и особам приближенным к монархам, субтропический климат, определяющий буйное разнообразие растительного мира, нескучный ландшафт и чистейшая вода привлекают сюда инвесторов. Большая часть предложений – это миниотели и минипансионаты, возведенные порой на месте старой жилищной застройки. Стоимость готового к эксплуатации пансионата определяется не только расположением, но и уровнем отделки и оснащенности помещений. Из-за растущего спроса и постоянно повышающихся цен, с каждым годом тут все сложнее купить участок, площадь которого превышала бы 20 соток.

Приобретая «голый» участок, нужно помнить, что подведение коммуникаций может быть сильно затруднено действием ограничительных постановлений, поэтому гораздо надежнее покупать участок с объектом незавершенного строительства или, как минимум, наличием проекта на застройку.

В период приватизации многие пансионаты Кастрополя, Фороса и Мисхора перешли в частные руки. Как правило, они пребывают в том же состоянии, в котором их застигла перестройка, и требуют значительных капиталовложений. Они на порядок дешевле, чем новые мини-отели, но привлекательность такой инвестиции напрямую зависит от места нахождения объекта.

Практически сразу за Грузуфом горный массив отступает от берега. Тут горы и море разделяет значительно больший участок пологого склона, удобного для строительства. Самым дорогим местом здесь является Алушта, которая, несмотря на свои небольшие размеры, имеет достаточно плотную застройку объектами недвижимости рекреационного назначения. Подавляющее большинство пансионатов и санаториев сосредоточено в трех районах — Центральная набережная, Рабочий уголок, Профессорский уголок.

Алушта и Ялта

Алушта далеко не так популярна, как Ялта, однако, цены на недвижимость в рекреационном сегменте вполне сопоставимы. В Ялте главную инвестиционную привлекательность имеют объекты, расположенные на берегу или в нескольких минутах ходьбы от набережной. В Алуште же наиболее интересные пансионаты – те, что находятся в центре города. Городские власти Ялты отчаянно, но, похоже, не очень результативно пытаются бороться с хаотичной застройкой города. Глядя на не снижающийся поток инвестиций, думается мечте архитектора Наталии Стариковой – «уменьшать плотность населения» и «все лишнее сносить» не суждено сбыться. По крайней мере, для реализации ее желания мирным путем нет никаких предпосылок.
В Алуште нет такой жесткого контроля со стороны администрации, но и тут найти подходящий пустой участок под застройку в центре города практически невозможно. В лучшем случае можно рассчитывать на покупку объекта незавершенного строительства или пансионата советских времен для дальнейшей реконструкции.

Эллинги

Из «дорогих» поселков можно выделить Малый Маяк, расположенный в районе Большой Алушты. Побережье усыпано отдельно стоящими коттеджами, большинство из которых хозяева сдают отдыхающим. Выбрать участок под застройку на берегу весьма проблематично, но можно купить коттедж, который при сравнительно небольших вложениях будет готов к эксплуатации в качестве мини-отеля.

За последние годы среди объектов строительства рекреационного назначения в районе Большой Алушты появилось немало эллингов. Ими застроена значительная часть береговой зоны. Эллинги можно отнести к объектам эконом класса, поскольку, как правило, можно договориться о покупке части строения. Под эллинги приспособлено немало помещений, ранее принадлежавших лодочным кооперативам. Самый старый алуштинский эллинг представляет собой реконструированные стоянки для лодок. Как правило, эллинги располагаются очень близко от кромки воды и имеют подсобные помещения для хранения моторных лодок, скутеров и т.п.

Цены на эллинги разняться в зависимости от комфортности жилья и близости к морю, от самых дорогих в «Уюте» до вполне демократичных в «Волне». Цены могут отличаться в несколько раз. Эллинги наиболее популярны среди любителей дайвинга, для которых близость к морю и возможность хранить снаряжение важнее комфорта и изысканной отделки.

Татарский вопрос

Поселок Партенит - отдельная история. Он мог бы стать одним из самых привлекательных объектов ЮБК, если бы ситуацию не отравляли регулярные акции крымских татар, стремящихся любыми путями получить себе земельные участки под застройку. По этой причине особого ажиотажа среди туристов Партенит не вызывает. Инвестиционная активность здесь достаточно слаба и сопряжена с рисками, которые не стоит сбрасывать со счетов, принимая решение о приобретении участка для строительства пансионата.

Балаклавский район

На сегодняшний день рынок недвижимости сильно перегрет. Сколько еще процентов повышения он выдержит пока не ясно. Несложные математические действия убедительно доказывают, что сроки окупаемости рекреационных объектов только за последние два года выросли в два с половиной раза. Если пару лет назад, приобретая в Ялте или Алуште мини-пансионат или даже квартиру для последующей сдачи внаем, можно было рассчитывать на возврат инвестированных средств за два-три года, то сегодня нужно ориентироваться на окупаемость в течение как минимум пяти лет.

Среди других привлекательных для инвестиционной деятельности мест можно назвать Балаклаву. Цены здесь пока еще сравнительно низкие, а климат, уникальный ландшафт, достопримечательности и близость чистых пляжей не уступает ялтинским. Балаклава находится в 15-20 минутах езды на машине от Севастополя, и, по сути, является частью города. После указа Президента Кучмы о демилитаризации бывшей базы подводных лодок, Балаклава стала интересна для инвесторов и туристов. Благодаря уникальной архитектуре балаклавской бухты она мгновенно превратилась в самую крупную и безопасную в Крыму яхтенную стоянку. До уникальных природных объектов - бухты Ласпи и мыса Айя можно добраться пешком или на катерах, регулярно курсирующими между набережной и Золотым пляжем.

Однако, тут трудно найти участок, размеры которого превышали бы 15-20 соток, кроме того надо помнить, что самые интересные для строительства видовые места, расположенные вдоль бухты уже выкуплены. Около десятка заброшенных построек середины прошлого века также нашли своих хозяев, которые полным ходом ведут модернизацию помещений.

Аналогичная ситуация с участками в бухте Ласпи. Все побережье густо застроено, а цены на землю поднялись в среднем в 7 раз за последние 5 лет.

Перспективные участки

Большую привлекательность для строительства рекреационных объектов имеют поселки расположенные восточнее Большой Алушты. Чистое море и демократичные цены, как на землю, так и на услуги, с каждым годом привлекают все больше туристов. Строительство объектов рекреационного назначения в поселках Рыбачье, Приветный только начинает набирать обороты, здесь еще можно купить хорошие участки, как на берегу, так и в некоторой удаленности от воды за вполне разумные деньги. На побережье, цена за сотку колеблется у цифры 7 тыс. долларов.

Дизайн-студия Mohito.ru